Service

Als Service für Sie: Onlineformulare und Link zu Formularen

Neu:

Der Potentialatlas Baden-Württemberg
Sehen Sie interaktiv die Möglichkeiten (gebäudescharf!) von Solaranlagen oder die Standorte und möglichen Flächen von Windanlagen.

Studie über die Wirksamkeit der Inanspruchnahme von KfW-Darlehen (Dr.Marco Wölfle, CRES)

KfW-Förderrechner (Excel-Tabelle)

Siehe hierzu die News.

 

Mitteilung über Mieterwechsel (PDF)

Gemeinschaft und Regeln

Das Zusammenleben in Orten, Stadtvierteln, Nachbarschaften und Wohnanlagen erfordert gegenseitiges Verständnis und Rücksichtnahme. Eine hohe Lebensqualität ist dann gegeben, wenn im wesentlichen Lebensbereich „Wohnen“ kein Streit oder gar Rechtsstreit herrscht. Unser Verwalterhandeln ist stets darauf ausgerichtet, Harmonie und Ausgewogenheit sicherzustellen und bei der eventuellen Entstehung von Konflikten moderierend und schlichtend einzuwirken.
Grundlage dafür sind

  • Verträge wie Teilungserklärungen (die „Verfassung“ der Gemeinschaft), Miet-, Dienstleistungs- und Verwalterverträge
  • Vereinbarungen und Beschlüsse, seltener Vergleiche und Urteile
  • Gesetze, Verordnungen und Satzungen

Was im konkreten Einzelfall „wirksam“ ist und gilt, muss sorgfältig geprüft werden und führt nicht selten durch aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung zu neuen „Interpretationen“ des jeweiligen Gesetzes, die wir kennen und anzuwenden wissen.

Eine rechtliche Grundlage vermitteln die Texte der einschlägigen Gesetze und Verordnungen, die wir Ihnen an dieser Stelle als Service hier anbieten:

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (PDF)

Das Baugesetzbuch (BauGB) (PDF)

Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) (PDF)

Nachbarrecht in Baden-Württemberg (NRG) (PDF)

Ortsrecht der Stadt Freiburg

Polizeiverordnung der Stadt Freiburg (PDF)

Betriebskostenverordnung (BetrKV) (PDF

Heizkostenverordnung (HeizkostenV) (PDF)

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Erneuerbare-Wärme-Gesetz BW für Altbauten (EWärmeG)

Energieeinsparverordnung – EnEV (PDF)

Gehwegreinigungssatzung der Stadt Freiburg (PDF)

Abfallwirtschaftssatzung der Stadt Freiburg (PDF)

Hinweise zu Haushaltsnahen Dienstleistungen (PDF)

Wohngeld heißt jetzt Hausgeld

Was in der Immobilienwirtschaft –auch bei uns – lange Zeit „Wohngeld“ genannt wurde, ist begrifflich als „Hausgeld“ zu verstehen: es ist die monatliche Vorauszahlung, die die Wohnungseigentümer gemäß des Wirtschaftsplanes an die Verwalterin zu zahlen haben; laut Wohnungseigentumsgesetz haben sie die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen; dieser ergibt sich aus der Teilungserklärung bzw. der Heizkostenverordnung.

Wohngeld im Sinne der Sozialgesetzgebung bezeichnet in Deutschland die Leistung des Staates für Bürger mit geringem Einkommen und kann auch für Wohnungseigentümer gewährt werden (Lastenzuschuss).

Das Wohngeldgesetz (WoGG) (PDF)

Die Wohngeldverordnung (WoGV) (PDF)

Interessant zu wissen, dass auch eine Eigentumswohnung „Hartz IV“-sicher sein kann.
Abhandlung zu diesem Thema als PDF

 

Abrechnung

Einmal im Jahr erhalten Sie die Wohngeldabrechnung. Hierzu möchten wir einige Erläuterungen geben:
Laufende Kosten einer Immobilie lassen sich in drei Kategorien unterteilen:

Alle Eigentümer tragen die Lasten der Immobilie gemeinschaftlich; die Kosten werden nach bestimmten Regeln, den sogenannten Verteilerschlüsseln aufgeteilt.

Mögliche Verteilerschlüssel sind:
• Miteigentumsanteile
• m² Wohnfläche
• Anzahl Wohnungen
• Anzahl Sondereigentum
• Anzahl Personen
• m³ umbauter Raum
• Verbrauch

Der anzuwendende Verteilerschlüssel ergibt sich aus der Teilungserklärung, kann nach § 16 Abs.3 WEG mit Mehrheitsbeschluss geändert werden. Häufigster Schlüssel ist die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen, wobei diese zumeist aufgrund der anteiligen Wohnfläche bestimmt wurden.
Der Gesetzgeber verlangt eine Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch, wenn alle Entnahme-punkte mit Zählern/Messuhren ausgestattet sind; häufigster Anwendungsfall die Heizkostenabrechnung.

Die Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung

Selbstverständlich haben die Mieter ebenfalls anteilig die Kosten der gemieteten Immobilie zu tragen, allerdings nur diese Kosten
- die der Betriebskostenverordnung (§ 27) entsprechen
- und die eindeutig im Mietvertrag benannt sind (z.B. durch Verweis auf jene BetrKV)

Eine wirksame Nebenkostenabrechnung erfordert
- die genaue Bezeichnung des Absenders (Eigentümers)
- die genaue Bezeichnung des Adressaten (Mieters)
- die genaue Benennung des Objekts (Adresse der entspr.Wohnung mit Lage)
- den genauen Abrechnungszeitraum (inkl. ggf. anteiliger [bewohnter] Tage)

In der Tabelle der umgelegten Betriebskosten müssen
- die Positionen verständlich bezeichnet sein
- die Gesamtkosten aufgeführt sein
- der angewandte Verteilerschlüssel benannt werden
- die Gesamt- und Einzelanteile aufgeführt sein
- der jeweilige Anteil des Mieters berechnet und in Euro aufgeführt sein

Grundsätzlich ist der Weg vom Gesamtkostenbetrag zum Einzelanteil also nachvollziehbar (nachrechenbar) darzustellen.
Zum Verteilerschlüssel: hier ist, wenn nicht anders (im Mietvertrag) vereinbart, nach m² Wohnfläche abzurechnen; bei vermieteten Eigentumswohnungen wird häufig im Mietvertrag der Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen bestimmt.
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung dann nach ebendiesem Schlüssel der ihm zugehenden Hausgeld-Jahresabrechnung durchführen.
Eine Änderung eines Verteilerschlüssels ist nur für eine kommende Abrechnungsperiode möglich. Sie ist anzukündigen und nur zulässig wenn zukünftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden soll.
Schließlich sind die tatsächlich geleisteten Abschlags- / Vorauszahlungsbeträge anzuführen und in Abzug zu bringen, sodass sich ein Nachzahlungs- oder Guthabenbetrag errechnet.
Dieser ist vom Vermieter oder vom Mieter in einer angemessenen Frist (z.B. innerhalb 14 Tagen) auszugleichen.
Die Originalbelege sind dem Mieter (zu büroüblichen Zeiten) zugänglich (einsehbar) zu machen; ein diesbezüglicher Hinweis bietet sich an.

Bitte denken Sie daran, dass eine Nebenkostenabrechnung spätestens zum Ende des auf das Abrechnungsjahr folgende Jahr dem Mieter zugehen muss.
Die Nebenkostenabrechnung für 2014 muss also bis spätestens 31.12.2015 dem Mieter zugegangen sein.

Als besonderen Service bieten wir unseren Eigentümern, die ihre Immobilie vermietet haben, folgendes Formular für die Nebenkostenabrechnung an.

Hier finden Sie eine umfangreiche Anleitung zum Ausfüllen des Formulars.

Nach Eintragung der Werte (Anleitung) berechnet das Formular den Nachzahlungs- oder Guthabenwert.

Ein Beispiel eines Grundsteuerbescheids haben wir hier für Sie vorbereitet. Bitte berücksichtigen Sie, dass dieser Bescheid nicht jährlich versandt wird, sondern nur bei Änderungen.